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[달라지는 세금제도 - 부동산거래편]
1세대 3주택 이상 보유자 양도세 60%
2004년 01월 05일 (월) 00:00:00 부천타임즈 기자 webmaster@bucheontimes.com

▲1세대 3주택 이상 보유자 양도세 60% 내야

올해부터 수도권과 5대 광역시에 소재하거나 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 주택을 3채 이상 보유하다가 양도할 경우 60%의 양도소득세율이 적용된다. 또한 이 경우 양도차익의 10~30%를 공제해 주는 장기보유특별공제 혜택도 배제된다.

단, 1년 유예기간이 있다. 2003. 12. 31일 현재 1세대 3주택 이상인 자가 2004. 12. 31일 이전에 기존주택을 양도하는 경우에는 일반세율(9~36%)이 적용된다.

양도소득세율 60%가 적용되는 ‘1세대 3주택 이상’의 범위는 서울과 경기ㆍ인천 등 수도권을 비롯해 부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산 등 5대 광역시에 소재하는 주택과 국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 기타지역 주택이다.

그러나 수도권ㆍ광역시 중 군 지역, 복합시의 읍ㆍ면지역은 제외된다. 이에 따라 경기도 가평ㆍ양평ㆍ여주ㆍ연천군과 인천 강화ㆍ옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군 및 경기도 평택시 포승면에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 넘지 않는 한 주택 수 계산에 포함되지 않는다.


▲2주택 이상으로서 투기지역 주택 양도시 탄력세율 적용

투기지역내 주택으로서 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택을 양도할 경우 기본세율(9~36%)에 15%p 범위내에서 탄력세율이 적용될 수 있다. 다만 실제 적용은 정부에서 향후 주택시장 동향을 종합 분석ㆍ판단해 필요시에 소득세법 시행령을 개정해 시행할 예정이다.

여기서 보유주택 수 계산은 1세대 3주택의 경우와 같이 수도권ㆍ광역시 소재 또는 기준시가 3억원 초과 주택을 대상으로 한다.

다만 △1세대 3주택 이상 중과대상에서 제외되는 주택 △취학 또는 근무로 2주택이 된 경우 △혼인 또는 노부모 봉양으로 합가해 2주택이 된 후 5년이 경과하지 아니한 경우 △소유권 확정판결일로부터 3년 이내 주택 등은 탄력세율 적용 대상에서 제외된다.


▲3주택 이상 보유한 주택매매사업자도 양도세 60% 과세

수도권ㆍ광역시 소재 또는 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 3채 이상 보유한 주택매매사업자가 얻은 매매차익에 대해서도 종합소득세율(9~36%) 대신 양도세 중과세율(60%)을 적용해 과세한다.

또한 법인이 주택을 양도하는 경우에도 주택 양도소득의 30%를 특별부가세로 법인세에 추가해 과세한다. 이 경우 주택신축판매 법인이 지은 주택이 준공일로부터 3년이 지나지 않았거나 임대사업용 주택, 10년 이상 사용한 종업원용 기숙사 등은 제외된다.

▲서울ㆍ과천, 5대 신도시는 2년이상 거주해야 1세대 1주택 비과세

서울ㆍ과천 및 5대 신도시(택지개발촉진법의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당, 일산, 중동, 산본, 평촌) 지역에 소재하는 1세대 1주택은 금년 1월 1일부터 취득시점에 상관없이 양도일 현재 3년이상 보유하고 2년이상 거주해야 비과세 혜택이 주어진다.

다만, 1세대 1주택자가 금년 1월 1일 이전에 거주이전 목적으로 새로운 주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우나 혼인 또는 노부모 봉양을 위해 합가해 일시적 1세대 2주택인 경우에는 종전과 마찬가지로 1년(대체주택 취득시) 또는 2년(혼인 또는 봉양시) 안에 양도하되 양도할 주택이 양도일 현재 3년이상 보유하고 1년이상 거주했으면 비과세 혜택이 주어지도록 경과규정을 두고 있다.

서울ㆍ과천 및 5대 신도시 일부를 제외한 지역의 1세대 1주택자는 앞으로도 종전과 같이 거주기간에 상관없이 3년 이상 보유하고 양도하면 양도소득세가 비과세된다.

▲부동산 단기보유에도 양도세 중과

단기보유 부동산의 양도차익에 대한 세율이 보유기간 1년 미만인 경우 36%에서 50%로 인상되고, 1~2년간 보유한 경우에도 9~36%에서 40%로 인상된다.

▲아파트 등 공동주택 재산세 과세표준 체계 변경

아파트 등 공동주택에 대한 재산세 과세표준을 산정할 때 기초가 되는 ㎡당 기준가액이 17만원에서 18만원으로 인상됐다.

아울러 가감산율 기준이 종전 면적기준에서 국세청 기준시가 기준으로 변경돼, 면적이 작아도 시가가 높으면 종전보다 재산세 부담이 커지게 된다.

다만 서민층의 세 부담 증가폭을 완화시키기 위해 공동주택의 기준시가가 3억원 이하이면 지방자치단체장이 가감산율을 10%p 범위내에서 감산적용할 수 있다. 또한 ㎡당 기준가액에 대해서도 지방자치단체장이 3% 범위내에서 조정할 수 있다.

▲외국인으로부터 부동산을 살 때 양도소득세 원천징수 납부해야

올해부터 외국인, 재외국민, 외국법인 등 비거주자로부터 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산을 취득할 경우 그 대금을 비거주자에게 지급할 때 비거주자가 납부해야할 양도소득세를 원천징수해 납부해야 한다.

즉, 부동산 매입대금에서 비거주자의 양도소득세를 차감한 금액을 비거주자에게 지급하고 비거주자의 양도소득세를 관할세무서에 납부해야 한다는 것이다. 이 경우 비거주자의 양도소득세로 원천징수해야 할 금액은 매입대금의 10% 또는 양도차익의 25% 중 적은 금액이다.

한편, 부동산을 양도한 비거주자는 원천징수와는 별도로 종전과 같이 법정신고기한내에 양도소득세를 신고해야 하며, 동 부동산 양도와 관련해 원천징수된 세액이 있는 경우 그 세액을 기납부세액으로 공제받을 수 있다.

문의 : 국세청 공보관실

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