모기지론 제대로 알기

내집 마련에 결혼 후 10년 8개월이 소요된다는 통계청 조사에서 알 수 있듯이, 서민·중산층에게 주택 구입은 여전히 꿈. 3월 15일부터 시행되는 모기지론은 이 꿈을 현실로 만들어준다.

뭐? 기지론이라고?

아직도 생소하기만 한 모기지론. 뭐가 얼마나 좋기에 관심 집중일까. 일반적으로 모기지론이란 주택을 담보로 10년 이상의 장기 주택자금을 대출해주는 제도다. 주택을 구입하는 입장에서는 장기 주택담보 대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(보통 10년 이상, 고정금리) 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 집값의 20~320년0%만 갖고 주택을 살 수 있다. 쉽게 말해 목돈 없이도 주택 구입이 가능하다는 얘기다.

기존은행과 차이점

주택을 담보로 하는 대출 상품은 일반 은행에도 많이 있다. 하지만 은행 대출은 주로 3년 이하 단기 일시상환으로 3년마다 상환 위험에 처한다. 금리 역시 변동금리로 금리가 오르면 원리금 부담도 그만큼 커진다. 게다가 실제 은행권 대출은 집값의 40% 미만이다.

이에 비해 모기지론은 10~20년 이상 장기원리금 분할상환 대출로, 정해진 원리금을 매월 갚아나가면 별도로 원금을 갚을 필요가 없다. 여기에 고정금리 대출이라 금리 상승을 걱정할 필요도 없고, 집값의 70%까지 대출이 가능해 큰 부담 없이 집을 살 수 있다.

누가 얼마나 받을 수 있나

모기지론은 서민·중산층을 위한 제도이므로, 자칫 투기에 이용될 여지를 최소화하기 위해 여러 가지 대출 조건을 두고 있다. 먼저 신청 자격은 만 20세 이상의 무주택자 또는 1주택 소유자여야 한다. 20세 이상의 성인으로 신용불량자가 아니며 일정한 소득이 있다면 독신 가구주도 모기지론을 이용할 수 있다.

대출 한도는 최대 2억원 이내로 집값의 70%까지 대출받을 수 있으며 매월 대출 상환액이 소득의 1/3 이내여야 한다. 이때 대출금은 소득에 따른 대출상환 능력에 따라 결정되는데, 대출 신청자의 세금공제 전 연간소득을 12개월로 나누어 평가한다. 참고로 맞벌이 부부의 경우는 배우자의 소득을 합산할 수 있다.

아파트 분양. 미완공 주택은 No

기존 은행 대출과 모기지론을 비교하면서 혼동하지 말아야 할 점은 모기지론은 완공된 주택에만 가능하다는 것이다. 따라서 아파트를 신규로 분양받아 중도금을 납부하는 경우나, 새로 주택을 짓기 위한 자금으로는 대출받을 수 없다.

이 경우에는 일단 기존 주택담보 대출을 받은 후 아파트나 주택이 완공되어 소유권 및 저당권 등기를 할 수 있을 때, 모기지론으로 다시 전환하는 방법을 택해야 한다. 모기지론을 이용할 수 있는 주택의 종류는 6억원을 초과하지 않는 아파트는 물론 연립주택, 단독주택, 다세대주택도 가능하다. 주택이 아닌 상가, 오피스텔 같은 건축물은 제외된다.

대출자가 모기지론을 받아 구입한 주택에 반드시 입주해야 하는 것은 아니다. 집을 구입해 전세를 주는 경우에도 모기지론을 이용할 수 있다. 이때 전세 보증금만큼 대출 한도가 줄어든다. 예를 들어 2억원짜리 집에 전세 보증금이 1억원일 경우, 실제 대출 가능 금액은 집값의 70%인 최대 대출한도 1억4000만원에서 전세보증금 1억원을 뺀 4000만원 이하가 된다.  

5년 후 부터 중도상환 가능
 여러 가지 사정으로 만기 전에 대출금을 상환하고자 할 경우에는 어떻게 해야 하나. 10~20년 장기 대출이지만 대출 후 5년 후부터는 중도상환이 가능하다. 다만, 모기지론이 투기에 이용되지 않도록 하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 경우 약 1~2%의 중도상환 수수료가 부가된다.

모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중에 그 집을 팔고 다른 집을 사게 된 경우, 기존 모기지론을 상환하고 신규 모기지론을 이용할 수도 있다. 하지만 이 경우에도 기존 모기지론을 5년 이내에 상환하게 되면 중도상환 수수료를 부담해야 한다.

일석이조. 연말 세금공제 혜택

연말정산에도 모기지론은 효자 노릇을 톡톡히 한다. 모기지론을 이용한 대출이자 납부액에 대해 소득공제를 받을 수 있기 때문. 하지만 무조건 소득공제 대상이 되는 건 아니다. 소득공제를 받으려면 우선 1가구 1주택(전용면적 25.7평 이하 국민주택 규모)의 근로소득자여야 한다. 자영업자는 공제 혜택이 없으며 15년 이상의 장기대출에 대한 이자납부액만 소득공제를 받을 수 있다.

예를 들어 대출 기간 15년 이상으로 모기지론을 이용하는 근로소득자는 소득공제 혜택을 받을 수 있지만, 대출 기간 10년짜리 모기지론을 이용하면 공제 혜택을 받을 수 없다. 상환 부담도 줄이고 세금을 덜 내려면 길게 많이 받는 것이 모기지론 대출의 지혜다.