▲ 아파트 후분양제가 도입되면 투기 등 선분양 제도의 폐단이 줄어들고, 수요자들은 구입 전 브랜드나 입주여건 등 단지별 장·단점을 직접 비교할 수 있어 그만큼 선택폭이 넓어지게 된다.

집을 80% 이상 지은 뒤 분양하는 주택 후분양제도가 올해부터 본격 도입된다.
특히 공공부문 아파트의 경우 2007년부터 공정비율이 단계적으로 높아져 2011년부터 후분양제가 완전 의무화된다.

건설교통부는 3일 주택시장을 안정화시키고 소비자 중심으로 주택공급 질서를 확립하기 위해 이와 같은 '후분양제 활성화 방안'을 마련, 국무회의에서 최종 확정했다고 밝혔다.

이에 따라 앞으로 주택시장은 투기 등 선분양 제도의 폐단이 줄어들고, 수요자들은 구입 전 브랜드나 입주여건 등 단지별 장·단점을 직접 비교할 수 있어 그만큼 선택폭이 넓어지게 된다.
또 시공중 시행사 및 시공사 부도로 인한 피해를 막을 수 있고, 견본주택과 실제주택의 시공차이로 인한 분쟁소지도 최소화할 수 있다.
특히 업체들도 품질경쟁을 할 수밖에 없어 후분양 도입은 그동안 '공급자 위주의 시장'을 앞으로 '수요자 주도형 시장'으로 바꾸는 촉매제 역할을 하게 될 것으로 전망된다.

활성화 방안에 따르면 건교부는 우선 올해 주공이나 지방자치단체가 공급하는 공공부문부터 후분양제도를 도입해 시범 운영하고, 2007년부터 단계별로 공정비율(2007년 40%·2009년 60%·2011년 80%)을 상향조정, 2011년에는 공공부문 전체 사업장에 대해 후분양제를 실시하기로 했다.  
이를 위해 건교부는 올해 우선 주공이 공급하는 인천동양지구와 서울시 사업인 장지·발산지구 일부 단지에 대해 후분양을 시범 실시할 계획이다.
또 후분양이 의무화되는 공공부문의 미분양물량에 대해 재산세 등 조세감면 혜택도 부여할 방침이다.

민간부문이 후분양을 실시할 경우는 △국민주택기금 우선 지원 △공공택지 우선 공급 등의 인센티브를 제공, 자율적으로 후분양 전환을 유도하고, 특히 전용면적 18∼25.7평(60∼85㎡)의 중형주택을 후분양하는 업체에 대해 지금까지는 연리 6% 최고 6000만원까지 지원하고 있으나, 올해부터는 연리 5.5% 가구당 최고 8000만원까지 지원금액을 높이는 등 국민주택기금과 공공택지를 대폭 지원할 방침이다. 국민주택기금 우대지원 공정률은 올해 40%를 시작으로 내년 60%, 2006년 80%까지 단계적으로 조정된다.  

건교부는 또 민간부문의 후분양 활성화를 위해 2006년부터는 중형주택 선분양 물량에 대한 국민주택기금 지원을 전면 중단하고, 건설업체가 18평 이하 소형물량을 후분양할 경우 기존 호당 4500만원(선분양시)에서 5000만원으로 지원조건을 상향 조정키로 했다. 기금 우대지원 공정률도 올해 40%에서 내년 60%, 2006년 80%까지 연차별로 확대된다.

건교부는 이와 함께 후분양으로 인한 건설업체의 부담을 덜어주기 위해 프로젝트 파이낸싱 기법 및 장기 주택자금 지원 인센티브 등을 마련, 금융기관의 적극적인 건설자금 공급을 유도하기로 했다. 또 주택업체와 금융기관의 투자위험을 줄이기 위해 프로젝트 파이낸싱 지급보증 등 다양한 보증상품을 개발하기로 했다.

한편 건교부는 선분양 방식을 일시에 후분양으로 전환할 경우 주택공급 위축·주택가격 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다는 판단에 따라 시장의 충격을 최소화하기 위해 후분양제를 선도단계(2003∼2006년)-활성화단계(2007∼2011년)-정착단계(2012년 이후) 등 3단계로 나눠 실시키로 했다.

이와 관련 강팔문 주택정책과장은 "수도권 주택보급률이 110%에 이르는 2012년 후분양제도가 정착되면 전체 분양 아파트 28만호 중 50% 수준인 14만 가구가 후분양제도를 적용받게 될 것"이라며 "주택시장의 균형을 위해 후분양제도와 선분양제도를 적절하게 정착시킬 계획"이라고 밝혔다.

다음은 '후분양 활성화 방안' 일문일답.

▲선분양 관련 현행 규정은.
-현행 규정상 주택공급은 후분양을 원칙으로 하되 사업주체가 대지소유권을 확보하고 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양을 허용하고 있다.
따라서 현실적으로 대부분의 건설업체는 자금확보 차원에서, 소비자는 시세차익을 얻기 위해 선분양을 선호한다.

▲후분양에 따른 문제점은 없는지.
-일괄적으로 동시에 후분양을 시행할 경우 소비자로부터 받았던 계약금·중도금 등을 준공 이후에 회수할 수밖에 없어 건설업체의 자금 조달이 우려된다.
또한 건설자금 지원이 충분히 이뤄지지 않는 상황에서 급격하게 후분양을 시행할 경우 자금동원능력이 떨어지는 한계사업자를 포함한 주택업체들의 주택공급이 위축될 염려가 있다.
아울러 주택공급 감소는 주택가격 상승으로 이어지고, 건설업체의 자금조달 비용 증가 등으로 신규분양가 상승도 우려된다.
따라서 후분양제도를 전면적으로 도입하기보다는 점진적으로 시행하는 동시에 시장에서 선분양과 후분양이 균형있게 이루어지도록 할 계획이다.

▲후분양제도 도입 효과는.
-부실시공·입주지연 등의 문제가 해소되고, 소비자의 선택권이 강화되며, 모델하우스 설치비 절감 등으로 결국 소비자부담이 한층 완화될 것으로 보인다.
또 분양권 전매를 원천적으로 차단, 전매차익을 노리는 주택 투기행위를 방지하고 실수요자 위주로 주택을 공급할 수 있게 된다.  
아울러 금융기관의 엄격한 사업성 분석과 다양한 보증상품 개발 등으로 선진적인 주택사업 환경이 구축된다.

▲국민주택기금 지원조건 강화시기는.
-후분양 자금집행 실적추이와 후분양 시범사업장에서 도출되는 자금조달 등의 문제점을 고려, 필요하면 올 상반기 주택기금 지원한도 확대와 금리조건 인하를 추진할 방침이다.

▲주택공사가 추진하는 시범사업 지역은.
-인천광역시 계양구 동양동 일원 5만3000평으로 총 2300호가 건설되며 6500명을 수용하게 된다. 공사일정은 오는 6월 착공해 2006년 5월 준공될 예정이다.

▲후분양 목표수준을 80% 공정률로 책정한 이유는.
-이사 관습상 분양주택 당첨자로 결정된 후, 신규주택으로 입주하므로 100% 공정률 달성 후에 분양할 경우에는 상당기간 공백이 발생하게 된다.
따라서 준공까지 통상 5∼6개월이 걸리는 80% 공정률 수준에서 주택분양이 이뤄지도록 해 관리비용 및 건설업체의 금융비용 부담이 완화되도록 했다.